Fragen und Antworten

Eine Frage, die die Verwaltung erreichte, bezieht sich auf die Kostensteigerung von anfänglich 57 Mio. Euro auf letztendlich über 135 Mio. Euro. Die erste Schätzung von 57 Mio. Euro bezieht sich auf ein altes Konzept aus dem Jahr 2020, das allein wegen der städtebaulichen Gestaltung nicht mehr mit dem jetzt geplanten Konzept vergleichbar ist. So waren die 57 Mio. Euro für einen einzigen Baukörper inklusive des aktuellen Bestands angedacht. Das neue Konzept bezieht sich auf drei einzelne Baukörper – allein diese Flächensteigerung bringt eine Kostensteigerung von 57 Mio. Euro auf 82,7 Mio. Euro.

Berücksichtigt man auch noch die Baukostensteigerung innerhalb der letzten Jahre, erhöhen sich die Kosten von 82,7 Mio. Euro auf 118,6 Mio. Euro. 

Hinzu kommen Kosten für notwendige Nebenprojekte. Dazu zählen u.a. die Sanierung der bestehenden Tiefgarage, die Neuerschließung der Gebäude Rewe und Apotheke sowie die Umverlegung des Kanals vom Rathausplatz in die Unterortstraße. Der städtische Anteil für die Nebenprojekte beträgt 7,45 Mio. Euro – dadurch erhöhen sich die Baukosten auf knapp 126 Mio. Euro brutto. Vergleicht man die angepassten Zahlen der Grobkostenschätzung aus 2020 und der vorliegenden Zahlen aus der vertieften Kostenschätzung der planenden Büros, ergibt sich eine Differenz von ca. 9 Mio. Euro. Diese lässt sich sowohl durch die gestiegenen Anforderungen an die Nachhaltigkeit und den Brandschutz, als auch mit einer deutlich höheren Detailtiefe in der Kostenschätzung, z.B. durch Nutzung vorliegender Kostenzahlen für einzelne Gewerke im Vergleich zur Berechnung anhand von Flächen und Gewerke übergreifenden Kostenkennwerten, begründen.

Aufgrund der Planungsfortschreibung und der intensiven Betrachtung der Brandschutzaspekte hat sich zwischen dem Planungsstand September 2023 und jetzt eine Erhöhung der Bruttogrundfläche ergeben. Das betrifft in besonderem Maße den zu sanierenden Bestand als auch den Neubau der Bücherei. Ein Hauptgrund für die Vergrößerung der Bruttogrundfläche ist der Brandschutz, der viel höhere Anforderungen an die Flucht- und Rettungswege – insbesondere auch im Bestand – stellt.

Bei der Nutzfläche für Büros selbst wird allerdings reduziert. Das Rathaus hat im Bestand inkl. der angemieteten Außenstellen eine Nutzfläche von 4647 qm. In Zukunft werden es 3648 qm sein – das stellt eine Verringerung der Nutzfläche um 21,5 % dar. Geplant ist eine effizientere Flächennutzung, die u.a. durch ein modernes Bürokonzept möglich ist. So wird das Rathaus künftig auf gut einem Fünftel weniger Büroflächen arbeiten als bislang.

Eine Frage, die die Stadtverwaltung erreichte, lautet, ob man nicht noch Kosten einsparen könnte. Als Grundlage für die Planungen dienten die Ergebnisse einer Sondersitzung des Bau- und Umweltausschusses, nach der sukzessive Einsparungen vorgenommen wurden. So wurde in der Planung auf Tagungssäle, eine Spielecke im Foyer sowie einen Eschborn-Shop bzw. eine Eschborn-Ecke verzichtet. Auch die Bühne in der Stadthalle, die zunächst als Großbühne geplant war, wurde verkleinert. 

Bereits im September 2023 wurde sich im Bereich der Stadthalle dafür entschieden, keine Empore, keinen Orchestergraben und keine mobile Trennwand zwischen dem Saal und dem Foyer einzubauen. Außerdem wurde die Gesamtkapazität der Stadthalle von 2000 Personen auf 1400 Personen reduziert und es wurde eine reine Catering-Küche, statt einer für den Gastronomiebetrieb geeignete Küche eingeplant.

Im Rathaus selbst wurden über 21,5 % Büroflächen gegenüber der bisherigen Fläche eingespart. Zudem bringt ein New-Work-Konzept eine deutlich höhere Flächeneffizienz und den Gewinn an Flexibilität.

Zusätzlich wurden für die Beschlussfassung im Juli 2024 weitere Einsparungspotentiale in Höhe von knapp 10 Mio. Euro aufgezeigt, wovon jedoch keines durch die politischen Entscheider als sinnvoll angesehen wurde, weil es auf den Lebenszyklus betrachtet höhere Kosten mit sich bringen würde.

Für das Projekt wird eine DGNB-Nachhaltigkeitszertifizierung angestrebt. Eines der wesentlichen Ziele der Zertifizierung liegt auf niedrigen Betriebskosten. Dies betrifft sowohl einen möglichst geringen Energieverbrauch wie auch die Reinigung und Pflege. So sollen die laufenden Kosten in den nächsten Jahrzehnten deutlich geringer sein als heute. 

In den Gremien wurde im September 2023 von ausgewählten Fachleuten ein New-Work-Konzept präsentiert und anschließend unter Einbezug der Verwaltungsmitarbeiterinnen und –mitarbeiter in Workshops erarbeitet. Künftig wird im Rahmen dieses New-Work-Konzepts mit einer Desk-Sharingquote von 0,8 geplant. Das bedeutet, dass zehn Personen sich acht Arbeitsplätze teilen. Durch eine Anpassung dieser Quote könnte auch ein künftiger Personalaufwuchs berücksichtigt werden, ohne, dass zusätzliche Büroflächen benötigt werden.

Durch flexible und offene Grundrisse und ein leicht veränderbares Bürokonzept kann auch in den kommenden Jahrzehnten auf Entwicklungen des Arbeitsmarkts reagiert werden. 

Zudem wird es durch einen weiteren Ausbau des leistungsfähigen Bürgerbüros und eines Beratungs- und Dienstleistungsbereichs im Erdgeschoss eine stärkere Orientierung an den Bürgerinnen und Bürgern geben. Hierbei kommt die Verwaltung für Beratungsgespräche und Termine direkt in spezielle Räume zur Bürgerin oder zum Bürger und nicht die Bürgerin oder der Bürger in die Büros der einzelnen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. 

Durch die DGNB-Zertifizierung wird ein besonderer Fokus auf die Multifunktionalität und Teilbarkeit der Fläche gelegt.

Am Beispiel der Bücherei heißt das: Sollte festgestellt werden, dass Teile der Flächen der Bücherei aufgrund eines geänderten Nutzerverhaltens nicht mehr benötigt werden, können diese auch zu Büroflächen umgestaltet werden.

Am Beispiel der Büroflächen selbst bedeutet dies, dass Flächen einzelner Gebäudeteile abgetrennt und z.B. extern vermietet werden können.